Tendo em vista a alongada duração que um contrato de locação tem em regra, é natural que surjam inúmeras situações a ser administradas e também resolvidas entre locador e locatário.
Desde questões referentes a data de ingresso na posse, a existência de mobiliários e cuidados com o imóvel, as reformas, as despesas condominiais extraordinárias e até mesmo as deliberações sobre a continuidade do vínculo contratual se o locador tiver intenção de vender o bem alugado.
É claro que isso tudo pode ser discutido e resolvido durante o curso da locação – aliás, é o que comumente ocorre –, mas não sem uma negociação por vezes difícil e exaustiva.
Mas todas essas questões também podem ficar bem estabelecidas no início da relação jurídica, já no contrato de locação, o que poderá vir a poupar tempo e dinheiro de ambas as partes.
É por isso que se torna de suma importância, na elaboração do contrato de locação, ficar atento para detalhes que, se não observados, podem tornar difícil a relação futura entre as partes.
É o que ocorre, por exemplo, com as previsões contratuais pelas quais se resguarda o direito de preferência do locatário na aquisição do bem em caso de anúncio de venda, ou, ainda, para que possa permanecer no imóvel mesmo após a alienação.
Isso porque, ainda que seja certo que o locatário prefere a terceiro, em igualdade de condições com a oferta apresentada, na aquisição do imóvel (art. 27, da Lei nº 8245/91), como fica a sua situação se não exercer ou não tiver interesse em exercer esse direito?
Tudo isso pode ser previsto no contrato de locação, com a finalidade de, mesmo que o imóvel seja alienado, resguardar a permanência do locatário no local, até o encerramento do prazo estabelecido com o locador original.
Ademais disso, no exemplo aqui explorado, para que o locatário tenha o direito de permanecer no local até o final do prazo da locação, o contrato deve conter algumas formalidades, para que possa ser transportado para averbação junto a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da localidade.
Estas questões estão previstas na lei de locações (Lei nº 8245/91), mas por não terem aplicação automática (ou não serem autoaplicáveis), dependem da vontade das partes para que estejam previstas e constem do contrato a ser formalizado.
Por isso é importante ficar atento e contar sempre com uma assessoria jurídica na hora da formalização de um contrato de locação – isso pode poupar tempo, dinheiro e até viabilizar investimentos a serem aplicados no imóvel pelo locatário, o que pode tornar a atividade a ser exercida no local mais atrativa e também permitir ao locador a obtenção de um ganho quando do encerramento da relação jurídica, diante da devolução de um bem mais valorizado.
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