Muitos são os casos que chegam até a justiça para discussão de questões que envolvem a responsabilidade patrimonial do fiador nos contratos de locação.
A matéria é disciplinada pelo Código Civil, mas também constam disposições específicas na Lei do Inquilinato, sendo a fiança uma garantia fidejussória, pela qual o fiador se assume como garantidor de eventuais dívidas de terceiro, em decorrência de possível inadimplência de um contrato principal.
O contrato de fiança deve ter sua interpretação estrita e restritiva, ou seja, é vedada a interpretação extensiva e o fiador responde exclusivamente por aquilo que consta declarado no instrumento (art. 819, CC).
É também de se destacar a possibilidade de que o fiador, quando demandado pelo pagamento da dívida, exija que sejam primeiro executados os bens do devedor principal, mas esse benefício de ordem não poderá ser invocado caso haja renúncia expressa, ou se houver obrigação como principal pagador ou devedor solidário, bem como se o devedor for insolvente ou falido (art. 828, CC).
Pela obrigação, o fiador responde com todo seu patrimônio, inclusive existindo a possibilidade de penhora de único imóvel residencial, bem de família, a fim de satisfazer o crédito do locador.
Nesse sentido, conforme jurisprudência do C. STJ[1], “é legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990”.
Entretanto, a fim de evitar dilapidação do patrimônio da família, a fiança prestada sem anuência do cônjuge do fiador é nula, implicando na ineficácia total da garantia, conforme teor da Súmula 332 do C. STJ.
No que tange à desoneração da obrigação, a responsabilidade do fiador subsiste até a efetiva desocupação e entrega das chaves do imóvel, mesmo que prorrogado o prazo (art. 39, da Lei nº 8.245/91). Caso pretenda desobrigar-se do pacto, é possível ao fiador manejar ação de exoneração de fiança visando o pronunciamento judicial para tanto.
Em síntese, antes de assumir a garantia da dívida de outrem, é necessário estar ciente dos riscos que envolvem tal responsabilidade assumida ao garantir o negócio jurídico, evitando surpresas ou constrangimentos.
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