Por Lucas Eduardo Bagatin Ribeiro
Como a autonomia das partes vigora em todos os contratos, uma vez que os contratantes possuem o poder de estipular livremente os termos e condições da relação jurídica, nos acordos que envolvem bens imóveis, é comum a presença da denominada cláusula resolutiva.
A cláusula é uma espécie de garantia, um direito que pode ser exigido em caso de inadimplência de uma das partes no acordo contratual. Muito utilizada em contratos imobiliários de compra e venda, em que possibilita ao vendedor desfazer a aquisição registrada e reaver o imóvel para si, caso o comprador não pague integralmente suas parcelas.
Contudo, a problemática surge quando esse mesmo comprador cumpre parcialmente com suas obrigações, ou seja, com o inadimplemento parcial. Neste caso, seria possível a imediata resolução do contrato com a restituição do imóvel ao comprador?
No julgamento do Recurso Especial nº 1.236.960 – RN (2011/0031232-8) em que se discutia o inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno, o STJ afastou a cláusula resolutiva prevista no acordo, decidindo pela aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e impedindo a retomada do imóvel objeto da ação reivindicatória.
Para aplicação desse instituto, o ministro relator do recurso Antônio Carlos Ferreira destacou que devem estar presentes determinados requisitos, como i) ser analisado o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) a comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; entre outras condições.
Observando esses pressupostos em conjunto ao caso em concreto, o ministro relator concluiu que por mais que o percentual inadimplido seja significativo quando considerado isoladamente, deve ser compreendido junto com as demais circunstâncias.
Assim, ficou consolidado o entendimento que “a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa”, reforçando que “a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato”[1].
Nesse particular, vale pontuar que a Teoria do Adimplemento Substancial não impede a cobrança do saldo devedor, mas apenas a rescisão da venda e compra, devendo o devedor cumprir com sua obrigação contratual de adimplemento do saldo do preço, preservando-se, assim, a boa-fé, proporcionalidade, razoabilidade, e função social do contrato.
Referência
[1] REsp nº 1.051.270 – RS (2008/0089345-5) – Julgado em 04.08.2011.
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