Nos contratos de locação, o locador deve disponibilizar ao locatário o imóvel em boas condições de habitação e uso, e o locatário fica obrigado a pagar o aluguel, que geralmente é calculado em pequena percentagem do valor total de mercado do imóvel.
Ou seja, o patrimônio do locador, posto à disposição do locatário, é muito maior do que o valor dos pagamentos feitos a título de aluguel.
Por isso, o que garante ao locador que os aluguéis serão pagos, e que, em caso de eventuais danos no imóvel, ele será ressarcido?
Visando dar segurança ao locador, de que os pagamentos decorrentes do contrato de locação sejam honrados, a Lei nº 8.245/91, que trata de locação de imóveis urbanos, elencou três espécies de garantias que podem ser exigidas: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
As garantias no contrato de locação visam assegurar o recebimento pelo locador de débitos de responsabilidade do locatário, como aluguéis em atraso, danos verificados no imóvel ou despesas originárias de luz, água e esgoto.
A garantia caução consiste no pagamento em dinheiro, não superior a três meses, do valor do aluguel.
Ademais, a caução pode ser de bens móveis e imóveis, cujo registro será realizado em cartório de títulos e documentos nos casos de bens móveis e averbado na respectiva da matrícula nos casos de bens imóveis.
Já a fiança refere-se à garantia pessoal, uma vez que terceiro compromete-se a realizar os pagamentos dos aluguéis atrasados e despesas originadas da obrigação do locatário, caso este não cumpra com essa obrigação.
Neste ponto, cumpre ressaltar que a lei de locações assegura que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia em caso de morte do fiador originalmente contratante.
Por sua vez, o seguro de fiança, pouco utilizado no meio imobiliário, consiste no pagamento realizado pelo locatário a uma companhia de seguros, que se responsabilizará pelo pagamento da totalidade das obrigações do locatário, em caso de inadimplemento.
Essas, portanto, são as formas de garantias genéricas previstas na legislação, e, cada uma delas têm requisitos próprios e específicos que podem influenciar muito durante a locação, inclusive em datas para se exigir o pagamento, e no momento da rescisão, de modo que uma boa orientação jurídica quando da formalização do contrato é sempre bem vinda.
Autor: Thaynná Gouveia Mariano
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