Por Vinícius Ferreira de Castilho Leme
O contrato de promessa de venda e compra pode ser um ótimo negócio para incorporadoras, por exemplo, e para quem pretende adquirir imóveis com melhores condições de pagamento a longo prazo. Assim, viabiliza melhores e maiores empreendimentos imobiliários, principalmente no que tange a vendas de unidades imobiliárias, sendo aplicável a Lei nº 6.766/79 para imóveis urbanos loteados e a Lei nº 4.591/64 para imóveis incorporados.
Em que pese a natureza da referida espécie contratual, o art. 1.417, do Código Civil, prevê expressamente a irretratabilidade do negócio jurídico, ressalvada a hipótese de pactuação do direito ao arrependimento, bem como a oponibilidade a terceiros (erga omnes), consoante art. 1.418, do Código Civil, podendo exigir o promissário comprador, titular de direito real, a outorga de escritura pública de venda e compra definitiva através de ação de adjudicação compulsória.
A irretratabilidade se trata da regra geral, em destaque para o §2º do art. 32, da Lei nº 4.591/64 (lei da incorporação imobiliária), o que significa dizer que não é possível a resilição unilateral, porém, a extinção do contrato pode se dar pela resolução, por cláusula resolutória expressa, ou por inadimplemento das partes, seja causas supervenientes de impossibilidade do cumprimento, noutras palavras, como força maior e caso fortuito, ou culpa imputável.
O enunciado da súmula 1 do TJSP: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”, deixou um vácuo interpretativo quanto ao direito do promissário comprador à resilição unilateral, contudo, o texto deve ser interpretado em conjunto com os princípios contratuais e do regime jurídico, não havendo se falar em direito potestativo ou resilição unilateral.
Assim, em consonância com o princípio da boa-fé, o contrato será resolúvel quando houver inadimplemento de alguma das partes, sendo que, se for atribuída culpa ao promitente comprador nos contratos submetidos ao CDC, o vendedor fará jus a retenção de parcela dos valores pagos, conforme entendimento firmado em enunciado da súmula 543 do STJ.
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