Não é de hoje muitas construtoras e empresas intermediárias têm dúvidas sobre a possibilidade, ou não, de transferir ao consumidor o pagamento relativo a comissão de corretagem incidente sobre a compra de um imóvel na planta.
Inúmeras discussões foram travadas sobre o assunto, até que, por conta da divergência de entendimentos, o tema chegou ao Poder Judiciário.
No Poder Judiciário não foi diferente, e por muito tempo perdurou a diversidade de entendimentos nas Cortes Estaduais, o que refletia em uma pluralidade de decisões em sentidos opostos, e, por consequência, em insegurança jurídica.
As construtoras, com certeza, foram as empresas que mais sentiram o impacto dessa insegurança jurídica, por não ter condições de estabelecer parâmetros para decidir sobre a continuidade ou não da cobrança.
Ao mesmo tempo, continuavam a suportar muitas decisões que, na apreciação de contratos antigos, determinavam a devolução – até mesmo em dobro – do dinheiro referente a comissão de corretagem paga pelo consumidor.
Essa diversidade de posicionamentos nas Cortes de Justiça Estaduais fez com que o STJ, última instância da justiça brasileira para decidir conflitos sobre a legislação federal, no ano de 2016, proferisse decisão fixando uma tese única a ser seguida por todas as instâncias inferiores do Poder Judiciário.
Pela tese fixada pelo STJ, no REsp nº 1.599.511/SP, admitiu-se a transferência do encargo de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, desde que este estivesse previamente ciente da cobrança, e estabeleceu-se o prazo de três anos de prescrição para o pedido de restituição de valores indevidamente pagos (nos casos em que não houve prévia informação, e que houve cobrança de taxa SATI, a qual foi considerada ilegal em qualquer hipótese).
Essa decisão foi comemorada pelo setor da construção civil, por ter conseguido demonstrar em juízo que não houve atuação em violação da lei.
No entanto, logo após a definição desse entendimento jurídico, o próprio STJ, em outro recurso especial, alçou à condição de representativa a controvérsia a discussão envolvendo a possibilidade da transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor nos casos envolvendo a compra de imóveis com recursos do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV.
Assim, como a grande maioria das unidades habitacionais vendidas no País faz uso de recursos do PMCMV, outra vez o setor se viu diante de um impasse, já que, com a nova controvérsia diagnosticada pelo STJ, a comemorada decisão anterior passou a ser aplicável apenas a uma parte dos negócios envolvendo imóveis vendidos na planta, restabelecendo-se a insegurança jurídica.
Mas a discussão sobre a cobrança da comissão de corretagem em negócios envolvendo o PMCMV perdure até hoje, o STJ, no julgamento do REsp nº 1.601.149/RS, definiu que, também nos casos envolvendo o programa de financiamento de unidades habitacionais promovido pelo Governo Federal, é possível a transferência do encargo ao consumidor, desde que previamente informado, com destaque entre o valor do imóvel e o valor da comissão.
Referida decisão do STJ já foi publicada no Diário Oficial, e, caso não haja modificação decorrente do julgamento de eventuais recursos interpostos pelos interessados e partes no processo, servirá de base para todos os casos semelhantes em trâmite nas diversas esferas do Poder Judiciário brasileiro.
Por isso é importante que as empresas do setor fiquem atentas à finalização dessa questão, para que possam reclamar junto aos diversos órgãos do Poder Judiciário, a aplicação dos entendimentos fixados pelo STJ, no REsp nº 1.599.511/SP e no REsp 1.601.149/RS, sobre a possibilidade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor, seja nos casos de aquisição com recursos próprios, seja nos casos envolvendo recursos do PMCMV.
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