A incorporação imobiliária está prevista na Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1.964, consistindo no procedimento de construção de unidades autônomas com a finalidade de venda a terceiros.
No processo de viabilização da incorporação imobiliária estão envolvidos o dono do imóvel, a construtora, e a incorporadora, sendo esta última responsável pela aprovação do empreendimento, formatação do negócio jurídico entre todos os envolvidos, e venda das unidades autônomas, nada impedindo que proprietário, construtora e incorporadora se concentram na mesma pessoa total ou parcialmente.
Após análise comercial e econômica do mercado no qual se busca realizar o empreendimento imobiliário, bem como do imóvel que irá receber a incorporação, passa-se as aprovações junto a Prefeitura, quando se verificará se no local escolhido é permitido e comporta referido empreendimento, se há ou não impeditivos de ordem ambiental, se haverá a necessidade de se implementar medidas mitigatórias ambientais, reestruturação do sistema vário, destinação de equipamentos públicos ao município, dentre outras questões.
Na sequência se procede ao registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente, quando serão analisados os aspectos relacionados a propriedade do imóvel (se o proprietário está realizando ou autorizando a incorporação), a segurança da incorporação sob a ótica de eventual fraude contra credores (se o imóvel no qual se localiza a incorporação não está vinculado a dívida pretérita, etc), e se dará publicidade ao empreendimento, com todas suas características, inclusive relacionadas as unidades autônomas e áreas comuns, sendo este o momento em que a legislação permite a venda das unidades autônomas para terceiros.
Segue-se a obra com a edificação do empreendimento imobiliário até o seu termo, com a expedição do “habite-se” pela Prefeitura Municipal, atestando que a obra está regular e segura para habitação, seguindo-se, então, a instituição e especificação do condomínio, que se consubstancia em documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis com a individualização e discriminação de cada unidade autônoma, sendo certo que neste momento as unidades autônomas passam a existir no mundo jurídico, com a possibilidade de outorga de título de propriedade de forma individualizada.
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