Como bem se sabe tão importante quanto o próprio produto vendido ou serviço prestado (qualidade, renome, etc…), é o local onde se estabelece o chamado ponto comercial. Ou seja, onde se instala a prática comercial.
E o que isso tem a ver com o tema locação? Bem, tudo.
Muitos imóveis destinados a atividades comerciais são locados e, assim sendo, a certeza de que o contrato de locação irá vigorar por tempo razoável, bem como de que é possível renová-lo, é extremamente importante para que empresários tomem a decisão sobre qual prédio alugar para sua atividade.
Imaginem se um empresário firmasse um contrato de locação por 5 (cinco) anos e seu negócio repentinamente tornasse-se um verdadeiro sucesso, levando-o a tomar a decisão de prorrogar a locação por mais alguns anos, mas quando solicitado ao proprietário do imóvel, este informasse que não iria aceitar o negócio?
Nesse cenário teria o empresário então que buscar um novo local para se instalar, o que lhe demandaria custos, tempo, bem como poderia gerar perda de clientes e talvez do sucesso que teve no primeiro local.
A fim de evitar que isso ocorra, tendo por norte o princípio da perenidade da atividade empresária[1], a lei que regula as locações de imóveis urbanos (Lei n° 8245/91) prevê que, quando trata o contrato de locação de “imóveis destinados ao comércio”, em determinadas situações “o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo” (artigo 51 da Lei de Locações).
Assim, preenchidos todos os requisitos da Lei, existe o direito compulsório (independente da vontade da outra parte) à renovação do contrato de locação do imóvel comercial.
A Lei de Locações estabelece os seguintes requisitos para que exista o direito à renovação compulsória: i) contrato a ser renovado tenha sido por escrito e com prazo determinado; ii) o prazo mínimo de duração da locação tenha sido de 5 (cinco) anos; e iii) o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio há pelo menos 3 (três) anos ininterruptos.
Ademais, a Lei de Locações também estipula algumas exceções a essa regra, o que significa que, em certos casos o locador não é obrigado a renovar o contrato mesmo se estiverem preenchidos os requisitos acima citados.
A possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação é medida legal extremamente importante ao comerciante, mas acompanhada de uma diversidade de detalhes trazidos pela lei que a regulamenta, motivo pelo qual é sempre importante buscar auxílio de profissional da área jurídica para avaliar a situação fática e, assim, poder avaliar quais os riscos existentes e a melhor maneira de proceder, tendo sempre em vista o interesse na manutenção da atividade comercial.
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