Publicações / Artigos

O fiador e a prorrogação do contrato de locação

O fiador e a prorrogação do contrato de locação

Escrito por Fernanda São Pedro Gusmão . Mathews Scheffer Rodrigues . 09 . 09 . 2022 Publicado em Artigos

Não seria equivocado afirmar que o contrato de locação, talvez, seja o instrumento contratual mais firmado sem o auxílio de um profissional; e, não por coincidência, podemos dizer que é o que gera mais discussões judiciais acerca da interpretação de seu conteúdo.

Um dos principais pontos de discussão é a questão da garantia contratual, principalmente no que se refere à fiança quando há a prorrogação do contrato por tempo indeterminado.

O contrato de locação, em regra, é pactuado por um período determinado; mas é comum que, após o encerramento do prazo contratual estabelecido, o locatário permaneça no imóvel sem qualquer oposição do locador, o que faz presumir a prorrogação da locação por tempo indeterminado, nas mesmas condições ajustadas anteriormente (art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91).

O artigo 39 da mesma lei, por sua vez, esclarece que qualquer que seja a garantia contratual, ela acompanhará o contrato principal, ou seja, caso o contrato de locação seja estendido, a fiança também se estenderá até a efetiva devolução do imóvel.

Nesse ponto é que surge a discussão: o fiador realmente é responsável por uma extensão contratual com a qual não anuiu?

O entendimento sobre esse tema vem sendo bastante debatido ao longo dos anos e a jurisprudência atual vem abrandando a incidência de tal regra (garantia acompanha o principal), admitindo a exoneração do fiador no caso de extensão contratual por prazo indeterminado.

Contudo, essa exoneração não é automática, ou seja, para que a exoneração surta efeitos legais, o fiador deverá notificar o locador acerca dessa intenção, conforme estabelecido no artigo 835, do Código Civil. Esse é o entendimento majoritário sobre o tema.