Como bem se sabe, as taxas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao bem em si, vez que são geradas em razão dele, de modo que eventual adquirente de unidade com débitos em aberto é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança. É o que se extrai, aliás, do artigo 1.345, do Código Civil[1].
Mencionado entendimento, conforme pacífica jurisprudência sobre o tema, também vale para os casos de adjudicação do imóvel, vez que a natureza das obrigações condominiais alcança o proprietário atual, sendo irrelevante que a aquisição tenha se dado por esse meio[2][3].
Não é raro, entretanto, a existência de outras constrições gravadas na matrícula do imóvel adjudicado, em razão de outros débitos, sendo necessária a comunicação dos demais credores a respeito da homologação do pedido de adjudicação.
Importante frisar, nesse sentido, que a propriedade do imóvel somente se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sendo certo que, na hipótese, o título a ser apresentado perante a Serventia Extrajudicial é a carta de arrematação, que, em razão das idas e vindas processuais, e conhecida precariedade do Sistema Judiciário, pode levar um bom tempo para ser expedida.
Assim, fica o questionamento: no interregno entre a homologação do pedido de adjudicação do imóvel e a expedição da carta de adjudicação, quem é o responsável pelo pagamento das taxas condominiais? O devedor, que consta ainda como proprietário na matrícula do imóvel? Ou o adjudicante, que possui em mãos um título judicial?
Para resolver a questão, torna-se necessário, inicialmente, entender o motivo pelo qual as taxas condominiais possuem natureza propter rem. A principal questão, conforme entendimento do C. STJ, é que o interesse prevalente no caso é o da coletividade, vez que os recursos são utilizados para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis[4].
E da leitura do já mencionado artigo 1.345, do Código Civil, é possível concluir que despesas condominiais não estão vinculadas à propriedade do bem em si, mas à sua aquisição – no caso, através da adjudicação – sendo certo que a dívida se transfere no instante em que o imóvel foi adjudicado, por sub-rogação legal, nos termos do artigo 346, inciso II, e 350, ambos do Código Civil[5][6][7].
O caso, também, em muito se assemelha com a questão da cobrança das taxas condominiais ajuizadas em face dos compromissários compradores, onde se tem decidido, em caráter predominante, que a responsabilidade do promitente vendedor cessa a partir do momento em que o administrador do Condomínio tem conhecimento de que determinada unidade foi compromissada à venda.
Na hipótese, na verdade, o Condomínio poderá optar, entre proprietário e promissário comprador, por aquele que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, pois, conforme já mencionado, o interesse prevalente é o da coletividade. Ou seja, mesmo que não tenha sido registrado o compromisso, desde que tenha havido a ciência do Condomínio, o compromissário comprador poderá ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.
Perfeitamente aplicável a analogia, de modo que, por qualquer ótica que se olhe, o adjudicante é responsável pelo pagamento de taxas condominiais em aberto, mesmo que as não tenha dado causa.
[1] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
[2] TJSP; Apelação Cível 0000128-50.2011.8.26.0223; Relator(a): Arthur Marques; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/20212; Data de Registro: 31/07/2012.
[3] (TJSP; Agravo de Instrumento 2188802-50.2020.8.26.0000; Relator (a): Carlos Goldman; Órgão Julgador: 38ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/12/2020; Data de Registro:16/12/2020
[4] STJ, REsp 194.481/SP,4ª. Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 04.02.1999, DJU 22.03.1999, p. 216
[5] Apelação cível nº 1012448-82.2014.8.26.0006, Relator dr.Desembargador Paulo Ayrosa, 31ª Câmara de Direito Privado, TJSP,data da publicação 26/07/2017
[6] Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor: (…) II – do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
[7] Art. 350. Na sub-rogação legal o sub-rogado não poderá exercer os direitos e as ações do credor, senão até à soma que tiver desembolsado para desobrigar o devedor.
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