Em 2022 a FGV lançou o Índice De Variação De Aluguéis Residenciais (IVAR) com o objetivo de se ter um índice que reflita de maneira fidedigna a realidade do mercado imobiliário, e que também possa servir como um balizador para a definição de eventuais políticas públicas.
O IVAR mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre) por meio de dados anonimizadas de contratos locatícios obtidos pelo FGV Instituto Brasileiro de Economia junto a empresas administradoras de imóveis.
Segundo a FGV, um mesmo imóvel é acompanhado ao longo do tempo em diferentes contratos locatícios e os dados anonimizados consistem nos valores efetivamente desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, e não pelo valor anunciado, como é o caso do índice FipeZAP, por exemplo; constituindo a informação ideal para o cálculo de um indexador que reflita a evolução e dinâmica natural do mercado imobiliário.
O Índice mensura os valores entre o primeiro e o último dia de cada mês, dessa forma o índice é consolidado e publicado mensalmente, considerando, também, a evolução dos valores de transação, ou seja, com base em contratos efetivamente firmados, novos ou renegociados, e nas características do imóvel.
Trata-se de um índice totalmente distinto do IGP-M, por exemplo, pois esse tem o intuito de ser mais abrangente medindo a variação média de serviços e produtos – em toda sua cadeia produtiva – além de ser influenciado pelo dólar e pelo preço das commodities no mercado internacional. Em suma, acaba funcionando como indicador macroeconômico.
Além disso, diferentemente do IVAR, o reajuste do aluguel pelo IGP-M ocorre anualmente ou no momento da renovação do contrato locatício, multiplicando-se o valor do aluguel pelo IGP-M acumulado nos últimos 12 meses.
Com a crescente expressiva do IGP-M, o IVAR é recebido com boas expectativas, uma vez que não acompanha a flutuação do dólar e observa parâmetros nacionais e específicos para o fim de locação residencial.
É natural que, com o lançamento do IVAR, surjam dúvidas ou questionamentos sobre qual índice utilizar nos contratos de aluguel, já que tradicionalmente se utiliza o IPCA ou IGP-M. Entretanto, como não há lei que determine qual índice deve ser aplicado, cabe às partes envolvidas (locador e locatários) acordarem qual será adotado.
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