Por César Moraes
Inúmeras empresas possuem dificuldade na escolha do imóvel no qual irão desenvolver suas atividades comerciais, posto que nem sempre as opções disponíveis atendem as características construtivas necessárias ao regular desenvolvimento das atividades da pessoa jurídica.
E, diante dessa realidade mercadológica, é que a Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012, alterou a Lei do Inquilinato para disciplinar a locação nos contratos de construção ajustada (contratos built to suit), no qual o proprietário de um determinado imóvel se compromete a edificar sobre o mesmo prédio comercial com as características desejadas pelo inquilino, o qual irá locá-lo por longo período de tempo, geralmente não inferior a dez anos.
Os contratos built to suit se mostram de grande valia para diferentes realidades negociais, citando-se, à título de exemplo, o detentor de concessão comercial para distribuição de veículos automotores (Lei Ferrari), o qual não sabe por quanto tempo será titular de determinada concessão (em razão da possibilidade de renovação ou não), ou a rede de hipermercados que busca evitar ativo imobilizado de difícil alienação na hipótese de encerramento de suas atividades em determinado município.
Também interessante a contratação built to suit para empresas que, em razão de seu plano estratégico empresarial, evitam a imobilização de capital, vez que poderá ser dada nova destinação para a quantia que seria dispendida na aquisição do imóvel e edificação do prédio.
Assim, o instrumento contratual em análise de mostra de grande valia para as atividades negociais, se adequando da melhor forma a realidade empresarial do inquilino, não se esquecendo, ainda, do evidente benefício econômico do proprietário, o qual terá fonte de renda por vários anos (os contratos desta natureza oscilam entre 10 e 20 anos).
Também é comum nos contratos built to suit a participação de companhia securitizadora de recebíveis, a qual antecipará ao proprietário todos os valores a que este possui direito, durante todo o período contratual, o que pode ser vantajoso.
Por se tratar de operação complexa (construção, locação e até mesmo securitização), inquilino e proprietário devem adotar as cautelas necessárias no instrumento contratual, para que, assim, a transação imobiliária não se torne um enorme problema.
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