Por Vinícius Ferreira de Castilho Leme
Os bens imóveis são valorizados desde a antiguidade, pois são sinônimos de residência, domicílio, lar e, por muito tempo, fonte imprescindível de subsistência. Consequentemente, os negócios que tenham como objeto os referidos bens acontecem diariamente e normalmente envolvem valores voluptuosos em comparação aos demais que compõem o patrimônio das pessoas, como, por exemplo, um smartphone.
Isto justifica a necessidade de os registrar em cartório, perante os Cartórios de Registro de Imóveis competentes, descrevendo seus aspectos e titulares de direitos reais atrelados, sem o qual não atestam propriedade ou qualquer direito que o tenha.
Devido aos altos valores envolvidos nas transações de venda e compra de imóveis, as partes devem se precaver quanto aos riscos e condições do negócio para não se surpreender com, por exemplo, penhora do imóvel ou evicção (perda de um bem por ordem judicial ou administrativa, em razão de um motivo jurídico anterior à sua aquisição).
Assim, na fase pré-contratual, em que ocorrem as negociações, é de suma importância realizar a due diligence (diligência prévia) dos riscos da aquisição ou transmissão do bem, com a análise de registros, eventuais penhoras averbadas em matrícula, processos que envolvam o referido bem, hipotecas, gravames, dentre outras diligências.
Outrossim, os vendedores também estão sujeitos a riscos, pois as formas mais comuns de aquisição são: pela alienação fiduciária e promessa de venda e compra com cláusula resolutiva ou com hipoteca como garantia.
Nota-se que as três formas citadas possibilitam ao comprador pagar a longo prazo e de forma parcelada, gerando, dessa maneira, insegurança quanto ao recebimento do valor ajustado em negociação, sujeitando-se inclusive a eventual revisão contratual.
Posto isso, é muito comum os vendedores e credores fiduciários exigirem do comprador garantias, como hipoteca no imóvel, fiadores ou, até mesmo, cláusula resolutiva, a fim de garantir o recebimento dos valores e os efeitos do negócio jurídico.
Assim, com a finalidade de garantir um negócio bem-sucedido, em especial a aquisição de imóveis, é importante a realização da due diligence na fase pré-contratual por todas as partes envolvidas na transmissão do bem, quando acontecem as negociações e tratativas, pois poderá definir o sucesso ou fracasso da transação.
No mais, garantirá a um procedimento de aquisição, que por sua natureza é burocrático e exigente, celeridade e eficiência, pois o profissional responsável terá o conhecimento necessário para obter documentos exigidos no momento da aquisição.
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