Em geral, a relação locatícia se dá entre o locador e o locatário.
Mas a lei também permite, desde que haja o expresso consentimento do locador, que haja cessão, sublocação, e empréstimo do imóvel (art. 13, da Lei nº 8245/91).
Embora tenham pontos de semelhança, cada uma das situações acima tem suas características próprias, e pode conduzir as partes a consequências jurídicas diametralmente opostas.
De todo modo, todas essas situações dizem respeito a uma relação que permanece em grande escala dependente do contrato de locação.
O contrato de locação serve de base para os demais, inclusive e especialmente no que se refere a abrangência do imóvel alugado.
Além disso, embora mencione três situações de transferência do imóvel para terceiros que originalmente não figuram no contrato de locação, a lei deu especial destaque para a sublocação, que é a hipótese de maior ocorrência no cotidiano.
E para a sublocação a lei indica que são aplicadas as regras da locação, podendo, as partes, todavia, fixar obrigações diversas, desde que não atinjam prejudicialmente ou violem o que foi estabelecido no contrato principal.
Uma regra importante para os casos de sublocação é a que determina que as questões da locação devem ser resolvidas entre o locador e o locatário, e as da sublocação, entre o locatário (sublocador) e o sublocatário, visando minimizar os pontos de contato direto entre o sublocatário e o locador.
Reflexo bastante claro disso é a disposição contida no artigo 15, da Lei nº 8245/91, pela qual, rescindido o contrato de locação, também fica resolvida a sublocação, e eventual direito a indenização do sublocatário deve ser exigida em face do sublocador.
Ou seja, com o término do contrato de locação, a sublocação não pode ter continuidade, de modo que, por exemplo, havendo rescisão antecipada, o sublocatário deve reclamar o prejuízo daí advindo do sublocador.
A sublocação, em alguns casos, embora em regra não ponha locador e sublocatário frente a frente, também permite o exercício de alguns direitos que comumente são exercitáveis pelo locatário, tais como o direito de preferência e o de renovação compulsória do imóvel.
Por isso, sendo a sublocação um contrato com muitas particularidades e com bastante aplicação no cotidiano, uma boa orientação jurídica é importante para auxiliar na condução desses negócios.
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