(Português) Por Mathews Scheffer
A aquisição de um imóvel (“o sonho da casa própria”) pode ser uma das necessidades individuais identificadas na coletividade brasileira e os desafios para tanto vão desde a capacidade financeira do indivíduo até os obstáculos burocráticos para se alcançar a propriedade do bem.
Alguns por falta de conhecimento, e outros por falta de condição financeira, no momento da negociação de compra e venda de um imóvel firmam apenas o chamado “compromisso de compra e venda”, mas não vão ao Cartório (Tabelionato de Notas) para lavrar a “escritura pública de compra e venda” e, por isso, tampouco vão ao Cartório (de Registro de Imóveis) para registrar a transferência da propriedade.
Nesse aspecto, importante mencionar que sem o registro, o que se tem, no máximo, é a posse do bem. Vale acrescentar, ainda, que, no Brasil, para que seja possível registrar a transferência da propriedade, em negociações que superem em trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País [1] é obrigatória a lavratura de escritura pública.
Ou seja, na prática, para que de fato se obtenha a propriedade de um imóvel, é indispensável a lavratura de escritura pública e o consequente registro no Cartório de Imóveis. Mas e quando o compromissário vendedor se recusa a assinar a escritura pública?
Até o ano de 2022, na hipótese de recusa do compromissário vendedor em assinar escritura pública definitiva de compra e venda, era necessário o ajuizamento da chamada “ação de adjudicação compulsória”, em que, provada a realização e quitação do negócio, o juiz supriria a assinatura da parte faltante [2].
Identificado a necessidade de descongestionamento do Poder Judiciário, em continuação ao movimento de desjudicialização, iniciado já em 2007, houve a promulgação da Lei 14.382/2022, que estabeleceu a possibilidade do procedimento de adjudicação compulsória diretamente em Cartório, sem a necessidade do ajuizamento de ação.
O pedido de adjudicação, formulado necessariamente por advogado, deverá ser instruído com os seguintes documentos: i) contrato de compromisso de compra e venda; ii) prova do envio de notificação extrajudicial ao compromissário vendedor e ausência de resposta após 15 (quinze) dias; iii) ata notarial com identificação do imóvel, do promissário comprador, da quitação do preço e da recusa do promissário vendedor; iv) certidão de distribuição forense, que comprove a ausência de ajuizamento de ação sobre o bem [3].
Interessante notar, além disso, que o deferimento independe de prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
A mencionada Lei, é verdade, ainda não trouxe um regulamento procedimental sobre o tema, o que gera a evidente necessidade de complementação, mas é um grande avanço, pois prevê requisitos mínimos capazes de colocar a utilização da ferramenta em prática, desafogando, aos poucos, o congestionado Poder Judiciário.
Notas
[1] Artigo 108, do Código Civil.
[2] Art. 1.418, do Código Civil.
[3] Art. 216-B, da Lei de Registros Públicos.
News
Articles
Cases
