Por Vinícius Ferreira de Castilho Leme
Não é segredo que os municípios são competentes para cobrança de Imposto de Predial e Territorial Urbano (IPTU), o qual tem como fato gerador a propriedade de bens imóveis no território municipal.
Para cobrança do referido tributo, é utilizado o “valor venal” de cada imóvel, apurado por cada municipalidade de acordo com sua legislação local, na qual estão presentes os critérios objetivos para o lançamento. Vale ressaltar também, que é vedado ao Município atualizar em percentual superior ao índice oficial de correção monetária mediante decreto, conforme Súmula nº 160 do STJ.
Não obstante, a transmissão da propriedade ou de direitos reais e suas cessões, como compra e venda, dação em pagamento, permuta, dentre outras operações, também são fatos geradores, mas do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de competência municipal, e deve ser exigida a comprovação de seu recolhimento pelos registradores competentes.
Vale sempre ressaltar, ainda, que a propriedade, bem como direitos reais, e suas transmissões só terão efeitos a terceiros se registradas no competente cartório de registro de imóveis, de modo a presumir-se serem titulares de direitos aqueles presentes na matrícula.
Assim, tratando do referido ITBI, foi discussão em Recurso Especial nº 1.937.821/SP: “i) se a base de cálculo do referido tributo está vinculada à do IPTU; e ii) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI”.
Segundo o STJ, apesar da legislação específica do ITBI referir-se ao “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, esse deve ser entendido como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias. Ocorre que, para transações envolvendo bens imóveis, o valor de mercado pode oscilar por diversas variáveis, configurando assim como valor da transação declaração do verdadeiro valor de mercado, o qual deve servir como base de cálculos para a tributação, justamente pela natureza de seu fato gerador.
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