A arrematação judicial de imóvel locado frequentemente suscita dúvidas relevantes, especialmente quanto aos direitos e deveres do novo proprietário em relação ao contrato de locação já existente. Questiona-se, por exemplo, se o arrematante está obrigado a manter a locação, se pode exigir a desocupação do imóvel, ou ainda se o locatário conserva direitos como a ação renovatória e a ação revisional.
Como ponto de partida, é importante destacar que, após a assinatura do auto de arrematação e o decurso do prazo legal para eventual impugnação, a jurisprudência majoritária reconhece a sub-rogação do arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação. Em outras palavras, o novo proprietário passa a ocupar a posição jurídica anteriormente exercida pelo proprietário executado, submetendo-se, em regra, às disposições da Lei do Inquilinato.
Todavia, a legislação prevê que, ocorrendo a alienação do imóvel durante a vigência da locação — seja por negociação particular, seja por venda judicial decorrente de leilão —, o adquirente poderá denunciar o contrato e exigir a desocupação do bem. Nessa hipótese, o locatário deverá desocupar o imóvel no prazo de noventa dias, sob pena de ajuizamento da competente ação de despejo.
Há, entretanto, importante exceção. Quando o contrato de locação for celebrado por prazo determinado e estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, o adquirente deverá respeitar a sua vigência até o termo final ajustado. Além disso, parcela significativa da jurisprudência tem relativizado a exigência do registro imobiliário quando há comprovação inequívoca de que o adquirente tinha ciência prévia da existência da locação.
A aquisição de imóveis em leilões judiciais pode representar excelente oportunidade de investimento, muitas vezes permitindo a aquisição de patrimônio por valores inferiores aos praticados no mercado. Contudo, para que o negócio alcance o retorno econômico esperado, é indispensável que o interessado compreenda as particularidades jurídicas que acompanham a arrematação, especialmente aquelas relacionadas à ocupação do imóvel e à existência de contratos de locação em vigor. O adequado conhecimento dessas questões permite uma gestão mais segura do patrimônio adquirido e contribui para a efetiva concretização da finalidade econômica pretendida.
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